Как купить квартиру без посредников?

Вы давно хотели приобрести квартиру... И вот — долгожданный момент — мечта почти осуществилась! Решение принято, дело за малым — купить. На этом этапе, как правило, и возникает максимум, незаметных на первый взгляд, нюансов. Конечно, бывают случаи, когда «горе-покупатели» остаются и без денег, и без квартиры... Но мы не будем рассматривать самых критичных ситуаций, ведь цель этой статьи — не запугать, а «разложить по полочкам» весь процесс.
Одним словом, помочь вам найти именно СВОЮ дверь, и, при этом, избежать возможных рисков. В этой статье — мы пошагово разберем инструкцию для желающих понять все тонкости сделки, плюс — проведем параллель с действиями и возможностями квалифицированных специалистов по недвижимости на каждом этапе процесса.

Приобретение объекта недвижимости, в целом, дело позитивное. Приняв решение о покупке долгожданных квадратных метров, многие думают: «Профессиональные агентства за свою работу берут комиссионные» (позже мы разберемся, за что именно), «зачем платить за то, что я могу сделать сам?». Только, коснувшись этого приятного и долгожданного события, к сожалению, далеко не все осознают, какие «подводные камни» могут возникнуть в процессе.
Среди возможных «сюрпризов» — переплата, испорченные нервы, конфликтные ситуации и различные претензии после сделки (в т. ч. и судебные)... Список можно продолжать. Кроме этого, часто решение принимается либо поспешно, либо под чьим-то давлением, что также не доставляет радости от приобретения после сделки.
Подобные ошибки вполне объяснимы, ведь быть в курсе всех нюансов предстоящей сделки может только опытный специалист. Итак, как сделать грамотный выбор? И вообще, с чего начать?

С чего начать?

Первый, и, наверное, один из самых важных вопросов, которые нужно задать самому себе — какой вариант, исходя из материальных возможностей, будет лучшим для меня?
Определитесь и постарайтесь максимально четко сформулировать для себя цель покупки. Жилплощадь каких размеров вам нужна? Интересуют ли вас варианты в новостройке или, возможно, вы рассматриваете только вторичное жилье? И, конечно, какая стоимость будет для вас максимально приемлемой?
Отдельного внимания заслуживают следующие моменты: где будет расположена квартира (район, этаж); планировка, вид из окна; состояние, в котором вы хотите ее приобрести («требующая вложений» или с ремонтом)? Ведь не исключен вариант, что цель приобретения — инвестирование средств, а значит, рано или поздно ее нужно будет продавать.
Человеку неопытному определиться с выбором на этом этапе достаточно непросто. Это вполне объяснимо. Ведь, во-первых, квалифицированный специалист (не дилетант) досконально владеет ситуацией на рынке недвижимости. Во-вторых, общаясь с вами, он задает грамотные вопросы, одновременно выявляя потребности (что нужно именно вам). В-третьих, в силу своего опыта, шире видит возможности вашего выбора.
Как видите, вопрос выбора достаточно непростой, но он стоит того, чтобы посвятить ему свое время и мысли.

Поиск подходящего варианта: подготовка

Рассматриваем идеальный вариант: ваши желания четко сформулированы (исходя из потребностей), вы даже определились с суммой, которую готовы выделить. Следующий шаг — подготовка к поиску подходящего варианта и, непосредственно сам поиск.
На сегодняшний день найти информацию о недвижимости не составляет особого труда: благо, сайты, газеты и журналы пестрят предложениями на любой вкус и кошелек. Только как отфильтровать ненужную информацию и найти во всем этом разнообразии оптимальный вариант, соответствующий вашим требованиям?
Будьте готовы изучить все источники, где есть информация об объектах недвижимости. Вам придется скупить и перелистать горы литературы, пересмотреть не один специализированный сайт (если вы «не дружите» с компьютером, необходимо будет также осуществить ликбез)...
Ну и, конечно, реально оцените, сколько на все это понадобится времени. Оптимальный вариант — спланировать весь процесс заранее. Вы же приняли решение совершить серьезную (для многих самую крупную в жизни) покупку? Значит, и подойти к этому нужно максимально ответственно.

Не стоит тешить себя мыслями, что за недельку-другую вы найдете СВОЮ квартиру. Многие ищут месяцами. Ведь, зачастую, текст в объявлении и то, что вы обнаруживаете по факту — существенно отличается. Кроме этого, встречается немало «горе-продавцов». Одни — еще не решили, кто в семье возьмет на себя ответственность за принятое решение о продаже квартиры и просто «прицениваются», другие — не знают какие документы на недвижимость у них есть в наличии (о том, что они готовы к заключению сделки речь вообще не идет), некоторые, узнав о временных и материальных затратах, необходимых на подготовительном этапе, передумывают продавать...
Да, все это нервы, силы и время, иногда, потраченные впустую, но избежать подобных моментов, самостоятельно занимаясь покупкой квартиры, к сожалению, не получится. Вы же не хотите впоследствии жалеть о приобретении?

Обзвон приглянувшихся вариантов

Посмотрев-полистав объявления и отобрав десяток-другой оптимальных, на ваш взгляд, наступает черед следующего этапа. Теперь нужно обзвонить все понравившиеся вам варианты и узнать подробности о каждом из них — с этого дня счет на мобильном придется пополнять чаще.
Заниматься мониторингом рынка, не имея базы данных (как у агентств недвижимости) — кропотливый труд. В идеале, все хлопоты (рабочие моменты, детей, друзей и прочие заботы — что у кого имеется) на этот период отложить. Вы же понимаете, что «распыляясь» на решение нескольких вопросов, толком не получится сделать ни одного. А вам предстоит собрать, проанализировать и разобраться в огромном количестве информации.
«Садиться за телефон» лучше всего в рабочие часы — до 19 вечера, позже, как правило, у большинства людей время распланировано (личная жизнь, дети, отдых) и не всегда удобно уделять вам внимание.
На первый взгляд, все просто: позвонил, поехал, посмотрел, понравилось — купил. Это только на первый взгляд... Начав обзвон приглянувшихся квартир вы будете неприятно удивлены — этот процесс долгий и утомительный. Один объект — продан, второй — снят с продажи, на третий — цена изменилась (естественно, не в меньшую сторону)... Вариант номер 5, 7 и 10 — «под задатком», а многие телефоны вообще не отвечают.

Кроме этого, среди объявлений, очень много, так называемых «уток». Вам достаточно ответить «да» на вопрос «для себя ли вы ищете квартиру», как тут же услышите на том конце провода «к сожалению, этой квартиры уже нет, но есть другая, чуть дороже, но очень похожая, могу вам показать». Практика показывает, что часто приглянувшегося вам объекта недвижимости не было и в помине, а объявление дают НЕ честные агенты с целью привлечения клиентов. Часто, не имея в личной базе объектов недвижимости для продажи, но владея информацией (у кого есть подобная квартира), они организуют вам показ. Стоимость такой услуги из серии «информация-деньги», как правило, составляет 500 долларов.
Бывает, что в процессе общения, вам предлагают действительно интересные варианты. Не спешите сбрасывать их со счетов. Не исключено, что это — объект агентства недвижимости, проверены документы, сформированы сроки и цена и квартира полностью готова к продаже. Таким образом, сэкономите деньги (комиссию агентства оплачивает продавец) и время (роль «фильтра» в процессе поиска вашей квартиры среди всех, в том числе и несуществующих вариантов, уже выполнило агентство недвижимости).

Важно: чтобы избежать ловушки, всегда уточняйте, кто оплачивает услугу.

Как известно, цифры — вещь упрямая. Занимаясь поиском квартиры, запаситесь терпением! Если из сотни номеров, которые вы прозвонили, найдете 4-5 подходящих, считайте, вам повезло.
Не сложно догадаться: для того, чтобы купить квартиру недорого, да еще и без посредников, придется изрядно попотеть. Плюс, прикиньте, сколько на рынке агентств и частных брокеров. Независимо от вашего желания, в 80% звонков вы будете общаться с риэлтером. Но вы же решили справиться с поставленной задачей самостоятельно? А значит, стойко преодолев предыдущие этапы на пути к осуществлению своей мечты, смело переходите к следующему.

Просмотры перед покупкой

Согласитесь, «смотреть» и «видеть» — совершенно разные вещи. Но зная, на что стоит обращать внимание, возможных ошибок избежать намного проще.
На этом этапе вам пригодятся навыки строителя (речь идет не о мелких изъянах, а о серьезных, скрытых от «невооруженного глаза» дефектах), юриста (необходимо проверить «чистоту» документов и квалифицированно оценить риски), дипломата (грамотное ведение переговоров — это тоже целая наука) и продавца (специалисты, порой, помогают сэкономить от 3 до 10% на стоимости нового жилья).
Отлично, если в вашем окружении есть люди, которые смогут вам помочь грамотной консультацией при осмотре подходящих объектов — возьмите их с собой (кстати, так более безопасно ходить в чужой дом к незнакомым людям).
Оценивать состояние квартиры лучше в дневное время, вечерний свет скрывает многие изъяны.

Важно: не забывайте, совершая сделку, вы покупаете не только стены, а и документы, поэтому лучше полагаться на консультации специалистов, практикующих в вопросах недвижимости, это не тот пункт, на котором стоит экономить.

Задаток при покупке квартиры

Сам процесс сделки купли-продажи, в отличие от подготовительных этапов, не является сложным. Загвоздка заключается в том, что для оформления сделки необходимо время на сбор всех необходимых документов. За этот срок может произойти все, что угодно: продавец «передумает», рыночная стоимость квартиры изменится, как в большую, так и в меньшую сторону.
Задаток (его еще называют предварительным договором) является своеобразной «страховкой» серьезности намерений совершения сделки, т. к. ответственность на себя берут обе стороны (не путать с авансом и залогом).

Что оговаривается в предварительном договоре?

— крайние сроки сделки —
одной стороне нужно подготовить деньги, другой — документы;
— сумма сделки;
— способ проведения расчета;
— у какого нотариуса будет оформляться сделка, кто и сколько за это платит;
— срок передачи ключей —
иногда бывшим владельцам необходимо время для выезда из квартиры.

Все эти и еще много разных, на первый взгляд, несущественных (известных юристам) деталей, лучше прояснить в предварительном договоре. В противном случае, придется выяснять во время сделки «кто и что неправильно понял». Как гласит народная мудрость — написано пером, не вырубишь топором.

Важно: задаток лучше оформлять грамотно — это без проблем, за отдельную плату, сделают нотариус, юрист или агентство недвижимости.

Случаются ситуации, когда, желая сэкономить на услугах юриста, задаток передается по расписке или же «под честное слово». В таких ситуациях, в случае негативного исхода сделки, как минимум, глупо рассчитывать на защиту своих интересов.
Также, чтобы обезопасить себя от недобросовестных продавцов, не будет лишним прописать в документе штрафные санкции за невыполнение обязательств.
Все последующие шаги — оформление договора купли-продажи, расчеты по сделке, передача документов на государственную регистрацию, получение прав собственности на квартиру, прием приобретенной недвижимости у продавца и подписание акта приема-передачи — все более приятны, ведь они приближают в; к заветной цели.
Свершилось? Поздравляем! Какой итог?

Виктория Силенко, первый журнал о недвижимости Чернигова «Мир недвижимости» №2 (3) февраль 2013

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.