Рынок недвижимости замер?
Рынок недвижимости замер?
Своими соображениями делится сегодня с читателями глава Черниговского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александр Кузьмич.
ЛЕТОМ ВЫИГРЫВАЕТ ПОКУПАТЕЛЬ
— Со времён экономического спада 2008 г. сильных колебаний цен на рынке недвижимости Чернигова не наблюдалось. Сейчас цены упали в среднем на 5%, но это скорее связано с временем года: лето — сезон отпусков. Все, у кого есть деньги и кто может позволить себе купить недвижимость, уезжают отдыхать. А те, кому надо срочно продать квартиру, торгуются и продают жильё дешевле. Поэтому в выгодном положении находятся покупатели.
Купить квартиру на вторичном рынке может оказаться дешевле, чем подобную в новостройке. С собственником можно сторговаться. Строительная компания работать себе в убыток не может, поэтому стоимость жилья уменьшать не станет. Правда, наши строители устанавливают адекватные цены на квартиры, и по стоимости часто новое жильё и «старое» сильно не отличается.
80% ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ-ОБМЕН ЖИЛЬЯ
В 2006-2007 гг. площадь однокомнатной квартиры была такая же, как сегодня двухкомнатной, тогда так было принято. В новостройках на Кругу и на Коцюбинского большие однокомнатные и двухкомнатные (104 м2) квартиры. Сейчас их тяжело реализовать — люди научились считать. Экономический кризис внёс свои коррективы. Зачем молодой семье однокомнатное жильё площадью 70 м2? Лучше они купят квартиру из 2 комнат той же площади.
Характер сделок тоже изменился. 80% операций с недвижимостью — обмен жилья. Люди улучшают свои жилищные условия — продают 1-комнатные квартиры и покупают «двушки», «меняют» таким же образом жильё с 2-мя комнатами на трёхкомнатные апартаменты. Если раньше разница в цене в зависимости от количества комнат была существенной. то сейчас она составляет 5-7 тыс. долл. И брать денежный кредит на покупку квартиры, чего так боятся черниговцы, не придётся. В наше время покупают те, у кого есть свободные деньги, например, на депозите.
ЗАЯВЛЕНИЯ ПОЛИТИКОВ ВЛИЯЮТ НА ЦЕНУ КВАРТИР
На динамику рынка влияет многое. Обычно ситуация развивается так: в связи с очередной экономической нестабильностью в стране люди решили попридержать деньги и никуда их не тратить. Дождавшись определённого затишья, просто устав выжидать или боясь обесценивания накопленных сбережений, они начинают вкладьпшть деньги в недвижимость. Спрос на квартиры растёт — цены на них тоже повышаются. Дорогое жильё перестаёт интересовать большинство покупателей, и продавцы вынуждены снижать его стоимость, чтобы оживить покупательскую способность. Люди снова начинают приобретать квартиры, и цепочка событий повторяется.
Кроме того, рынок недвижимости первичного и вторичного фонда взаимосвязаны — в последнее время застройщики вынуждены поднимать стоимость 1 кв. м в связи с подорожанием стройматериалов, которое в свою очередь произошло после роста цен на энергоносители. Стали продавать дороже и собственники. Существенно на колебание стоимости квартир влияет динамика курса доллара — украинский рынок жилья привязан к этой валюте.
Когда была история с обманом инвесторов «Элита-центра» в Киеве, покупателей новых квартир в Чернигове стало меньше. Многие стали интересоваться предложениями на вторичном рынке жилья. Избирательные кампании как таковые не влияют на развитие рынка. А громкие заявления политиков о том, что грядут гран-диозные обвалы цен на жильё, на самом деле приводят к спаду.
«ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЁ » ПОКА НЕ ОЧЕНЬ ДОСТУПНО
Недавно правительство внедрило программу «Доступное жильё». С одной стороны, это плюс — любые ипотечные программы оживляют рынок. Несмотря на то, что в этом проекте участвуют только определённые дома и цены на квартиры в них строго определены.
Но далеко не все могут позволить себе участвовать в правительственной программе. Официальные зарплаты у черниговчан небольшие и не дотягивают до необходимого уровня. Не все до конца верят в то, что государство действительно будет исправно компенсировать 13% кредита.
Возможно, если сделают так, чтоб человек мог заключить кредитный договор с банком под 3% годовых, а оставшиеся проценты государство платило непосредственно банку, люди живее откликнутся на участие в «Доступном жилье». Мы рассказываем об этой программе своим клиентам. Ассоциация специалистов по недвижимости тесно сотрудничает с «Укргазбанком», который участвует в программе. Уже несколько человек, проконсультировавшись у нас, заинтересовались условиями льготного приобретения жилья и подали заявления в Фонд молодёжного жилстроя.
КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК УМЕНЬШИЛОСЬ В 8 РАЗ!
Нельзя сказать, что рынок недвижимости в Чернигове умер. Он работает, просто не так интенсивно. Квартиры продаются,
и новые, и уже обжитые. Просто если до кризиса у нас было по 16 сделок ежемесячно у одного агента, то сейчас их 2-3 в месяц. Что действительно очень слабо продаётся, так это коммерческая недвижимость. После экономического спада предприниматели либо сокращают офисные и производственные площади, либо стараются удержать то, что есть, не приобретая новую недвижимость.
ЦЕНЫ «ЗАБУКСОВАЛИ»
Делать какие-либо прогнозы сложно. Тем более в нашей стране. Скажу так — предпосылок для существенного роста цен на жильё нет. Как и для их уменьшения. Специалисты говорят, что сектор недвижимости сейчас на дне, т. е. дальше ему падать некуда. А там жизнь покажет.
1-комнатная квартира б/у обойдётся в20-23 тыс. долл., улучшенной планировки -23-28 тыс. «Двушку» можно приобрести за 25-30 тыс. долл., «улучшенную» — за 31-40тыс. долл. Жильё с 3 комнатами продаётся за 28-32 тыс. долл., улучшенной планировки — за 36-43 тыс. долл. При определении цены недвижимости на вторичном рынке не столько важен район расположения жилья, сколько состояние квартиры, наличие хорошего двора и т. д.
А с новостройками ситуация иная: в центре возводятся дома элит-класса, на окраинах (район Масаны, улицы Белова и Еськова) — жильё подешевле. Новая 1-комнатная квартира экооном-класса, 40-45 м2, в среднем стоит 190 тыс. грн., двухкомнатная (53- 72 м2) — 250 тыс. грн. Элитное жильё, например, в центре, в районе улицы Зелёной, обойдётся почти в 2 раза дороже.
Разница в цене между новым и «бэушным» жильём составляет, в среднем, около 2 тыс. долл.
Галина Михайлова, еженедельник "СЛОВО Черниговщины", №29 (66)
Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш
Telegram.