Татьяна Лейнова: «Безответственным в нашем бизнесе делать нечего»

Продает, меняет или получает в дар квартиру (кому-то и так везет!) раз в жизни, наверное, каждый из нас. Разглядывает объявления, расспрашивает знакомых… И все же, когда наступает время решать жилищный вопрос, делать это нужно только вместе со специалистом по недвижимости, — твердо убеждена директор агентства недвижимости «Мой домик» Татьяна Лейнова. Накопленный за семь лет опыт работы это подтверждает.

Налоговый кодекс поднял проценты

Заготовленный вопрос о возможных изменениях в жилищном кодексе оказался не самым актуальным. Изменения в оформлении сделок с недвижимостью уже произошли, и внес их кодекс не жилищный, а налоговый.
— Изменились процентные ставки для сделок, связанных с продажей квартир, домов и земельных участков, — поясняет директор агентства недвижимости. — Думаю, нужно об этом обязательно сообщить читателям, чтобы люди ориентировались и заранее представляли, с какими расходами они столкнутся и как им, с учетом новых ставок, формировать стоимость своего объекта недвижимости.
Если квартира находится в собственности свыше трех лет и владелец желает ее продать, то налоги остаются прежние: 1% в пенсионный фонд и 1% — госпошлина. Если же между сделками не прошло трех лет (скажем, человек приобрел квартиру в 2010 году и в 2011 ее продает), необходимо будет уплатить 5% налога с дохода физических лиц, 1% госпошлины и 1% — в пенсионный фонд.
Отдельно скажу о договорах дарения. Если такой замечательный и дорогостоящий подарок, как собственное жилье, делают близкие люди, состоящие в первой линии родства, — заплатить нужно 1% госпошлины. Если же подарок делает человек, может быть, и близкий душевно, но не близкий родственник, — кроме госпошлины придется заплатить 5% налога с дохода физических лиц.

— А платить будет тот, кто получит подарок?
— Да. Госпошлина взимается при оформлении договора у нотариуса, а 5% налога на доходы нужно заплатить до марта следующего года и указать этот доход в своей декларации о доходах. Кстати, налоговая служба имеет полномочия за несвоевременную подачу декларации штрафовать.

Что, где, почем?

— Кризис у нас, кажется, перешел в затяжной период. Это отражается на рынке недвижимости? Люди перестали заключать сделки или жизнь продолжается?
— Жизнь продолжается, но работа риелторов идет не так интенсивно, как раньше. Если говорить о последних месяцах — с октября наступил определенный спад, в декабре был всплеск активности: видимо, люди волновались, что с нового года что-то может радикально измениться, и старались поскорее совершить нужные сделки — на рынке шло активное движение.
Сейчас, в январе, снова затишье — украинцы пока что знакомятся с новыми законами, вопрос ведь немаловажный. Суммы на оформление будут уходить немаленькие и это будет влиять на цену. Семь процентов от стоимости квартиры — это серьезно! Думаю, эти налоги люди начнут закладывать в цену, а значит, цены на недвижимость немного подрастут.

— Сколько в среднем стоит квадратный метр в Чернигове?
— Средняя цена новостроя по городу — 5800 грн за квадратный метр. А для вторичного жилья о цене за квадратный метр говорить нельзя, там границы очень размыты. Кто-то торгуется, кто-то держит цену, кто-то идет на уступки… Принимается во внимание состояние квартиры, месторасположение и др. моменты. В среднем картина такая:
однокомнатные хрущевки — 20—23 тысячи долларов;
двухкомнатные хрущевки — от 25 до 28 тысяч;
двухкомнатные квартиры улучшенной планировки — 30—35 тысяч;
трехкомнатные квартиры можно купить и за 30 тысяч, и за 32 и за 35 — все зависит от состояния квартиры и района.
«Тройное правило» ценообразования в недвижимости звучит так: месторасположение, месторасположение и… месторасположение! Квартира может быть в ужасном состоянии, но если она находится на улице Сережникова, Преображенской, на Валу, то будет стоить дороже, чем такая же (или даже в лучшем состоянии) квартира на Доценко или Пухова.

— Понятно, что центр популярен. А какие еще районы предпочитают?
— Очень пользуется спросом район Рокоссовского. Имеет значение близость рынка «Нива», развитая инфраструктура (магазины, школы, садики), хорошее транспортное сообщение .
Популярны улицы Киевская, Пятницкая — и вообще окрестности «Мегацентра».
Масаны раньше считались непрестижной окраиной, но сейчас на этот район спрос есть. Прежде всего потому, что там ниже цена квадратных метров в новостройках. И район неплохой, развивается инфраструктура, более-менее решен вопрос с транспортом — так что квартиры там активно продаются и покупаются. Принцип формирования цены тот же, отличие на пару тысяч. Скажем, квартира улучшенной планировки, которая в центре стоит 35 тысяч, на Масанах будет стоить 32—33.
Неизменно пользуются спросом сталинки. Прежде всего, потому, что снова действует «тройное правило»: сталинки все находятся в центре. Они востребованы не только черниговцами, но и приезжими, и иностранцами. Квартира в сталинке, пусть даже со скромным ремонтом, может приносить хороший доход, если сдавать ее в аренду — ведь очень многие гости города предпочитают не гостиницы, а арендованное жилье.

Недвижимость — это всегда недвижимость

— Покупка жилья — это не только решение жилищного вопроса, это еще и вложение денег. Справедливо ли это мнение?
— Конечно, это инвестиции. И может быть, более надежные, чем накопления в банке — которые зависят от инфляции, от курса валют, от политической ситуации, наконец. Каждый выбирает сам, конечно, где ему хранить деньги — на счету в банке (кстати, вспомним о новом налоге на депозиты!) или вложив в квартиру, которую можно сдавать и получать стабильный неплохой доход. Банкиры могут на меня обидеться, но я бы сказала, что вкладывать деньги в покупку квартир надежнее.

— Вопрос, как сдать квартиру «правильно и безопасно».
— Я, прежде всего, рекомендую делать это официально, по договору. Тогда, если вдруг возникнут какие-то недоразумения, можно будет решать вопросы открыто, может быть, даже через суд — а не в форме частного скандала.
В договор аренды рекомендую включить перечень всех вещей, находящихся в квартире, и показания счетчиков на момент заключения договора.
Не забудьте и о внесении арендатором депозита (залога) за сохранность имущества. Если вдруг жильцы что-то повредят и съедут, то компенсировать затраты можно из суммы залога — а не разыскивать их, чтобы самостоятельно пытаться требовать возмещение ущерба. Такой депозит — своего рода страховка для хозяина.
Напомню, что если физическое лицо сдает квартиру в аренду, с этих доходов нужно платить налог — периодически отчитываясь в налоговой инспекции.

— А что самое важное, если мы говорим о договоре купли-продажи?
— Первое, на что я хочу обратить внимание, — правильность оформления договоров задатка. Именно с этого начинается продажа квартиры.
В договоре необходимо указать, кто покупает и кто продает, вид недвижимости, право собственности на объект, стоимость, сроки совершения сделки и — очень важный нюанс! — кто берет на себя расходы по нотариальному оформлению сделки.
Нужно зафиксировать и сроки освобождения квартиры. Ведь если продавец не выедет вовремя, возникнет вопрос, кто будет оплачивать счета за коммунальные услуги?
Перед подписанием договора о задатке очень важно тщательно проверить все документы. Есть ведь масса деталей, о которых люди не подозревают, но которые могут сыграть в дальнейшем неприятную роль.
Например, в квартире может быть прописан человек, находящийся в местах лишения свободы. А он вернется и предъявит свои права!

Может проживать человек, который периодически проходит лечение в психиатрической клинике — в документах об этом не пишут, а знать надо. Его ведь нельзя лишать права собственности!
Могут быть прописаны несовершеннолетние дети — а это решает опекунский совет, при условии, что для ребенка будет приобретена собственность, не меньшая, чем та, что он имел в этой квартире!
Дети могут быть прописаны даже в другой квартире — были случаи, когда бывшие владельцы квартиры подавали иск в суд и пытались возвратить себе проданную недвижимость.
В квартире может быть сделана перепланировка — и выписку из БТИ уже не дадут, сделка разрывается! Кто виноват? Кто должен платить?
Все эти нюансы — на ком числится квартира, как она приобреталась, кому в каких долях принадлежит, можно ли совершать сделку — самостоятельно вы вряд ли подробно проверите, заниматься этим должен специалист — я в этом твердо убеждена. Риелтор может тщательно проверить и подготовить все документы, необходимые для совершения сделки. И наша работа — не просто найти вам партнера по сделке, а помочь максимально легко и безопасно пройти все этапы ее заключения.

Кто такой риелтор?

— Добросовестный риелтор осветит клиенту все вопросы, связанные с продажей или приобретением недвижимости, все возможные расходы — заранее, а не поставит перед фактом. Некоторые работают так: найдут подходящий вариант и сообщают клиенту: теперь готовьте выписку из БТИ, собирайте справки, и т.д.… Зачем же тогда риелтор? Да, он нашел покупателя — но человеку помощь ведь нужна и в дальнейших действиях. И если уж мы берем комиссию за свои услуги, то должны и полностью вести сделку!
Организация покупки-продажи квартиры — это еще и временные затраты. Мы всегда предоставляем помощь в сборе всех необходимых документов: в БТИ, ЖЭКах, коммунальных службах и других инстанциях. Я считаю, специалист должен сделать свою работу от А до Я.

— Работать с людьми сложно.
— Работать с людьми нужно уметь. Быть приветливым, доброжелательным. Терпеливым! Можно научить, как посчитать процент, как показать квартиру — но доброжелательности не научишь, это должно быть заложено изначально. Вообще в нашей сфере должны работать спокойные, уравновешенные люди, потому что клиенты могут быть разными. Могут нервничать, задавать один и тот же вопрос по нескольку раз... Основное — сдержанность, спокойствие и уважение к клиенту.

— А умению продавать можно научиться?
— Умение продавать — такое интересное понятие… Надо уметь не продавать, а правильно преподносить товар. Не приукрашивая, не перехваливая, все рассказать честно об объекте, обо всех его достоинствах и недостатках. В конце концов, это ведь скажется на репутации.
…Вообще-то это приятная работа. Мне нравится работать с людьми. Встречаются, конечно, «эксклюзивы», как, наверное, везде — несдержанные, ругаются, могут начать в присутствии хозяев бестактно указывать на недостатки ремонта — ну что ж, сглаживаем обстановку, успокаиваем.
Бывают случаи смешные, забавные. Иногда взыграет «бережливость»: перед продажей человек говорит: «Ой, мне бы только поскорее, а из квартиры мне ничего не надо!» А приходят новые владельцы — там не то что унитаза или ванны, и розеток-то нет! И ни одной лампочки… Однажды сняли дверные коробки — ну что ж, пришлось купить за свой счет, чтобы не было долгих разбирательств. Но я все равно отношу это к смешным случаям.
Откровенно неприятных ситуаций, честно говоря, не помню. Нам везет, наверное, но обращаются приветливые, милые люди. И потом мы поддерживаем хорошие отношения — бывшие клиенты, если мимо проходят, могут зайти чаю попить, поговорить…

— Вы и директор агентства, и владелец. Как открыли свое дело?
— Я в прошлом аудитор. Работала в компании «Альфа-аудит», проводила аудиторские проверки для предприятий и банков, работала с документацией, следила за изменениями в налогообложении, законодательстве… В какой-то момент мне пришла в голову мысль: почему бы не заняться собственным бизнесом? Агентство открыли вдвоем с мужем. Уютное название придумали вместе. Как раз был удачный момент, были и финансовые возможности, и достаточно решимости — и я как-то с самого начала очень ясно представляла себе, как буду работать.
…Первое образование у меня — инженер промышленной электроники. На потоке у нас сначала было семь девочек на три группы, а к концу учебы — две группы и три девочки! Учиться в политехе было сложно, но мне нравилось. И вспоминается только хорошее.
Правда, на этапе подготовки диплома, когда зашли разговоры о распределении (а вариант был один — радиозавод), я окончательно поняла: это не мое, инженером работать не буду. Сразу же поступила на финансово-экономический факультет и получила уже вторую специальность. А после этого пошла работать в аудиторскую компанию. То есть «Мой домик» — это мое второе рабочее место.

— Сложно отвечать за свое дело?
— Если бояться за себя ответить — о какой работе может идти речь? Если человек не ответственнен, ему в этом бизнесе нечего делать. А чтобы за что-то отвечать, нужно быть компетентным, ориентироваться в законодательной базе, нужно быть профессионалом. Я стараюсь!

Досье

Лейнова Татьяна Вячеславовна, директор агентства недвижимости «Мой домик».
Родилась 17 сентября 1973 года.
После 11 классов окончила торговое училище, затем получила два высших образования: по специальности «Инженер промышленной электроники» и «Экономист, бухгалтер, аудитор». Кроме того, окончила Киевские курсы специалистов по оценке недвижимого имущества. И везде училась на стационаре — ни одного заочного!
Семья: муж Евгений (по образованию юрист, работает в сфере информационных технологий) и 16-летняя дочь Анастасия, которая готовится стать юристом.
Хобби: вышивка бисером — правда, много времени уделять этому занятию не получается. А свободное время Татьяна Лейнова чаще всего проводит в общении с семьей и друзьями.


Агентство «Мой домик» состоит во всеукраинской Ассоциации специалистов по недвижимости

Беседовала Вера Едемская

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.