Мобильная версия сайтаКак увеличить стоимость жилья?
Как увеличить стоимость жилья?
Ни для кого не секрет, что совершая покупку, мы хотим заплатить поменьше, а продавая что-то - выручить максимум. А если речь идет не о паре обуви, а, скажем, о машине или о квартире? Чем больше сумма на кону, тем сильнее желание быть «на высоте». Причем, независимо от того, с какой стороны прилавка вы находитесь. Принято считать, что точка под названием «окончательная стоимость объекта» находится где-то в центре, в месте, где пересекаются «желания» продавца и покупателя. Как увеличить стоимость жилья, установив при этом реальную цену? Подробнее - в этой статье.
Принимая решение о продаже объекта недвижимости, нужно четко понимать: сделка состоится лишь в том случае, если цена будет оптимальной, то есть удовлетворит обе стороны.
Существуют три основных группы факторов, от которых зависит стоимость квартиры.
1 — ОБЪЕКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ (продавец квартиры не может на них повлиять)
К ним относятся расположение квартиры, наличие развитой инфраструктуры, коммуникации, престижность района, планировка квартиры, общее состояние здания, наличие балкона, домофон в подъезде. Также существенно изменить стоимость может вид из окна. Если, к примеру, из вашего окна «площадь Красная видна» — смело поднимайте стоимость объекта.
Социальный состав соседей и их добропорядочность — еще один немаловажный момент, который продавец изменить не в силах.
Если вы продаете квартиру элит-класса, к обязательным пунктам добавьте: охрану,
современный паркинг или наличие места для стоянки авто. Все эти составляющие — повышают стоимость объекта.
2 — РЕГУЛИРУЕМЫЕ ФАКТОРЫ (продавец в силах их изменить, но это может как повысить, таи и понизить стоимость квартиры)
На первом месте, конечно же, состояние квартиры. Причем, в зависимости от класса недвижимости, интерьер помещения и тип ремонта должны быть соответствующими.
К примеру, обеспеченные покупатели вряд-ли захотят покупать квартиру эконом-класса, даже если вы выложите пол мрамором. А обычным гражданам не по карману все это великолепие. При продаже, в лучшем случае, вернете всего четвертую часть дорогостоящего ремонта.
Занимаясь подготовкой к продаже квартиры (с ремонтом) в элитном сегменте рынка, помните, что здесь обязательны: эксклюзивный дизайн, дорогой оригинальный интерьер, соответствующие аксессуары и бескомпромиссный евроремонт.
В квартире эконом-класса достаточно будет провести легкий косметический ремонт.
Естественно, на каждый товар есть свой покупатель — правила, проверенного временем никто не отменял. Но, независимо от класса, жилье должно быть чистым, без видимых дефектов (затопили соседи, сломана сантехника или осели двери). Кроме этого огромное значение имеет освещение и запах в помещении.
Еще один важный момент во второй группе факторов, влияющих на стоимость квартиры — состояние подъезда. Это как одежка, по которой встречают. Именно здесь, при входе в квартиру, зарождается первое впечатление потенциального покупателя о приобретаемом им жилье. А еще, оценив состояние подъезда, можно сделать выводы об общем состоянии здания, об адекватности соседей и о том, насколько добросовестно работают городские службы на данном участке.
Последний фактор в этой группе — это метод продажи объекта недвижимости. Провести альтернативную сделку сложнее, значит квартира будет стоить дешевле. При чистой продаже квартиры стоимость ее возрастает. Дороже всего оцениваются апартаменты, в которых никто не живет и не прописан.
З — ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ ПРОДАВЕЦ ДОЛЖЕН УЧИТЫВАТЬ (повлиять на них он не может)
Среди них — изменение цен на рынке недвижимости, а также дальнейший их прогноз. Согласитесь, все стремятся успеть продать квартиру, пока она не упала в цене.
Вторым фактором является сдержанное строительство. Представьте ситуацию: банк прекратил выдавать кредиты на строительство или существенно понизились ставки по ипотеке. В результате спрос превысит предложение, а значит, будут расти цены на жилье.
Кроме этого, есть еще ряд факторов, влияющих на стоимость жилплощади: решения правительства и веское слово представителей четвертой власти — средств массовой информации. Как только появляется информация, что стоимость жилья падает, резко возрастет спрос на квартиры. И наоборот.
Спекулятивная и экономическая причины — не единственные составляющие, на рынке недвижимости также существует сезонность. Оптимальным моментом для продажи недвижимости принято считать осенний сезон. В этот период цены на квартиры выше.
Важно:
повременить с продажей лучше в том случае, если являетесь владельцем жилья менее трех лет — согласно действующему законодательству, вам придется заплатить государству налог — 5% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
Бывают случаи, когда продается не только жилье, а и его статус (речь идет об элитном жилье). К примеру, грамотно построенная пиар-компания может существенно увеличить стоимость квартиры, в которой проживали публичные личности.
Ну и конечно, подавая объявление о продаже жилья, не ограничивайтесь информацией о количестве квадратных метров, укажите все преимущества. К примеру, вид из окна, наличие удобных коммуникаций, расположение рядом развитой инфраструктурой. Таким образом, сможете привлечь максимальное количество | покупателей и выбрать оптимальную ! для продажи стоимость. Если сомне-! ваетесь в собственных силах в этом I вопросе — есть смысл обратиться в | профессиональное агентство.
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Первое, что нужно сделать — определить, в каком ценовом сегменте находится приблизительная рыночная стоимость данной квартиры. Слишком отходить от этих границ не стоит — тем самым отпугнете потенциальных покупателей. Цену формирует спрос. Поэтому, максимально точно определить реальную стоимость может только действующий риэлтер, работающий в крупном агентстве недвижимости. Ведь чем больше агентов работает в компании — тем лучше видна общая картина на рынке недвижимости.
Зачастую риэлтеры помогают клиенту определить, сколько будет стоить конкретная квартира. Но и здесь есть ряд нюансов, связанных как с различными жизненными ситуациями, так и с конкретными пожеланиями.
КВАРТИРА РАСТЕТ В ЦЕНЕ, ЕСЛИ:
— вместе с квадратными метрами продается социальный статус или комплекс определенных услуг (для недвижимости элит-класса);
— потенциальный покупатель хочет приобрести конкретную квартиру, а не просто жилье, отвечающее всем заявленным требованиям (случается, что кому-то позарез необходимо жилье именно в том доме, где проживают родственники или друзья).
КВАРТИРА ДЕШЕВЕЕТ, ЕСЛИ:
— продавцу, в силу каких-либо причин, нужно совершить сделку быстрее;
— квартира, которая продается — «проблемная» (в ней зарегистрированы недееспособные люди, имущество участвует в судебных процессах или спорах, один из законных собственников жилья служит в армии или находится в ме-стах лишения свободы — временно выписан).
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ — ОТКУДА «НОГИ» РАСТУТ!
Оптимальный вариант, конечно, — обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Имея в распоряжении постоянно обновляющуюся базу, с информацией о уже совершенных сделках, а также предложениях, актуальных на дату оценки, специалисты помогут вам рассчитать максимальную стоимость жилья.
Владея статистическими данными о проданных объектах, приблизительную рыночную стоимость жилья также знают оценщики.
КАКИЕ ФАКТОРЫ УЧИТЫВАЮТСЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ЖИЛЬЯ?
1. Район, в котором расположена квартира, точнее, его престижность;
2. дата постройки дома, серия, технология строительства, наличие в доме мусоропровода, лифта и домофона, планировка квартиры, количество балконов;
3. наличие охраняемой территории, современных коммуникаций, связи, инженерных установок и внутренней инфраструктуры жилого комплекса (для элитной недвижимости);
4. этажность жилья (как правило, квартиры на нижнем и верхнем этажах стоят чуть дешевле);
5. вид из окна на набережные, зеленые зоны, памятники архитектуры, а также общее состояние жилья (в последнее время четко вырисовалась тенденция покупать квартиры «под ключ»).
Не все факторы можно просчитать или предусмотреть, утверждают опытные риэлтера. Бывает, и цена привлекательная, и все характеристики жилья — как на - подбор, но находясь внутри, чувствуешь себя некомфортно. «Плохая энергетика — это просто сказки», — подумает кто-то. Возможно. Но потенциальные покупатели часто чувствуют атмосферу.
Понятно, что такие пункты, как престижность района, изменить невозможно, но все-таки улучшить некоторые характеристики выставленного на продажу жилья вполне в силах собственника. На что нужно обратить внимание?
Рассчитайтесь с долгами и приведите в порядок документы. Наличие за квартирой задолженности оплаты за электричество, отопление, услуг ЖКХ, разумеется, не приветствуется. Что касается документов — они должны быть в идеальном состоянии. Причем, речь идет не только о правоустанавливающих. Часто бывают случаи, когда в процессе заключения сделки выясняется, что перепланировка не узаконена или телефон все еще оформлен на имя покойного дедушки.
Освободите жилье. Всегда приветствуется, если жилье — чистое. Причем, и физически, и юридически. Это означает, что в нем никто не проживает и никто не зарегистрирован. Если есть возможность погостить физически и юридически у друзей или родственников — сделайте это. Свободная квартира всегда оценивается выше.
Ремонт делайте «с умом». Как показывает практика, сегодня покупатели недвижимости элит-класса готовы платить за эксклюзивный интерьер. Но, подготавливая квартиру к продаже, как уже говорилось, не стоит забывать о том, что ремонт должен соответствовать классу жилья. Если для элитной недвижимости наличие в интерьере таких материалов, как качественный паркет или отделка из дерева ценных пород является желательным, то для сегмента эконом-класса достаточно, чтобы квартира выглядела ухоженной.
Ну и, конечно, если вы приняли решение облагородить квартиру перед продажей, лучше доверить работу профессионалам. В этом случае вложения будут оправданы. Представьте себя на минутку покупателем. Перед вами две одинаковые квартиры. Только первая — без отделки, а вторая — с неудачным ремонтом. Какую бы предпочли лично вы?
Юлия Мирошникова специалист по недвижимости АН «Контактика», журнал "Мир недвижимости" №3 (4) апрель 2013
Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш
Telegram.
Добавить в:
Новостные разделы
Экспорт новостей
