Сотрудничество с агентством недвижимости. «За» или «против»?

На протяжении многих лет сфера недвижимости является одним из первостепенных направлений для вложения кровно заработанных. Одновременно, данная область часто подвергается мошенничеству. Поэтому, приняв решение продать или купить недвижимость, люди все чаще задумываются, осуществлять сделку собственными силами или, все-таки, воспользоваться услугами профессионалов — риэлтерских агентств. Преимущества и недостатки, все «за» и «против». Подробнее — в этой статье.

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день, проводя сделку с недвижимостью самостоятельно, существует реальная угроза попасться на различные уловки аферистов или, еще хуже, — дилетантов. Многие, осознавая всю серьезность ситуации, понимают: без сопровождения опытных специалистов не обойтись. Не зря в народе говорят — каждый должен заниматься своим делом. Попробуем разобраться и обсудить наиболее значимые моменты проведения сделок посредством агентства недвижимости полного цикла.

Для чего нужно агентство недвижимости!

Профессиональное агентство работает для заказчика, независимо от типа услуги: продажа, покупка или обмен (в каждом случае перед агентством стоят разные задачи).
Если заказчиком является ПРОДАВЕЦ, ему нужна помощь в подготовке документов, он заинтересован продать недвижимость дороже и в определенные сроки.
ВАЖНО: задача агентства в этом случае — вывести максимально высокую, но реальную стоимость предложения. Цена формируется исходя из спроса на рынке. Завысив ее, вы просто потеряете время. Именно поэтому важно мнение риэлтера (не друзей, не оценщиков). Профессиональный риэлтер владеет ситуацией на рынке недвижимости и стоимость объекта рассчитывает исходя из реального спроса.

Если заказчиком является ПОКУПАТЕЛЬ, он заинтересован выбрать оптимальный для себя вариант (стоимость, расположение), «чистота» документов, торг.
ВАЖНО: задача агентства — из всего разнообразия вариантов подобрать объект, максимально соответствующий требованиям и пожеланиям заказчика (каждый сотрудник агентства владеет определенным количеством информации об объектах недвижимости, соответственно, чем больше агентство, тем больше в нем работает риэлторов, а значит, вероятность подобрать вариант, который полностью будет соответствовать ожиданиям). Также агентство недвижимости выступает в роли «информационного фильтра». На рынке много предложений с «сырыми» документами, или же вариантов, когда хозяева не готовы продавать — просто прицениваются. В процессе подбора объекта нужно пересмотреть огромное количество вариантов, провести не одни переговоры, плюс уметь профессионально «сбить» цену. Все это занимает время и нервы.

В случае с обменом недвижимости задача усложняется.
ВАЖНО: задача агентства — продать дороже, купить дешевле, провести обе сделки синхронно (в один день и у одного нотариуса). Грамотно это может сделать только профессионал. В этой ситуации агентство выступает гарантом (подробнее о процедуре обмена — в одном из следующих выпусков).

Сотрудничество с агентством от «А» до «Я»

Профессиональное агентство недвижимости отстаивает интересы заказчика только в случае заключения эксклюзивного договора. Если же он не заключен, это означает, что вы просто оставили заявку на поиск или информацию о объекте. А это не обязывает агентство включаться в работу по этому заказу (отсутствие соглашения о сотрудничество часто является причиной плохих рекомендаций). В этом случаете, не стоит ожидать гарантированного результата.
Если в риэлтерском агентстве вам даже не предложили договор, это повод задуматься, с кем вы сотрудничаете: с профессионалом или с дилетантом, который боится брать на себя ответственность?
Имея договор о сотрудничестве, агентство недвижимости, как юридическое лицо в полной мере представляет ваши интересы, отвечает за безопасность проведения и«чистоту» сделки и конфиденциальность процедуры.

При заключении договора обращаем внимание на цену. Не всегда нужно полагаться на того, кто «дает больше».
ВАЖНО: переговоры о цене, грамотное оформление договора задатка, пакет документов, срок сделки... Все должно быть синхронно и в срок.

Заключение договора служит для агентства мотивацией и «зеленым светом» для работы (применение различных технологий продаж и маркетинга, анализ рынка, включение партнерских программ, открытая реклама, возможность отстаивать цену).
Эксклюзивный договор — это документ, согласно условиям которого продавец наделяет агентство недвижимости эксклюзивными, монопольными правомочиями на поиск покупателя своего жилья, проводит предварительные переговоры, а агентство берет на себя обязательство провести весь комплекс работ по продаже объекта (подробнее, что же это за «зверь такой» — эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг — в следующем номере).
С агентством также можно заключить договор по подбору и обмену.

Р. S. При подготовке журнала, мы всегда опираемся на мнения ведущих экспертов в области недвижимости. В этот раз со своими вопросами мы «приставали» к Александру Рубанову, президенту Союза специалистов по недвижимости (г. Киев). В завершение продолжительной и интересной беседы он добавил: «Если у вас заболит зуб, вы пойдете к профессионалу или к сантехнику?»



Совет эксперта:

Как выбрать агентство недвижимости?

Сегодня на рынке недвижимости свои услуги предлагают огромное количество риэлтеров. Как не растеряться среди такого разнообразия и выбрать действительно профессионалов?

Правило 1: СТАЖ РАБОТЫ НА РЫНКЕ.
Стаж работы на рынке агентства недвижимости говорит об опыте, связях. Плюс, больше возможностей проверить репутацию компании.

Правило 2: ЧЕМ БОЛЬШЕ АГЕНТСТВО, ТЕМ ОНО НАДЕЖНЕЕ.
Действительно. Чем крупнее агентство, тем устойчивее его позиция на рынке риэлтерских услуг. Ведь в серьезном агентстве каждый специалист выполняет работу исключительно своего профиля. Вариант, когда в одном лице объединены: секретарь, менеджер, агент и юрист, в этом случае исключен. К сожалению, даже в крупных компаниях встречаются еще неопытные агенты (уточняйте стаж работы). Не забывайте, что договор вы заключаете с агентством. А значит, если вас не устраивает общение с агентом, нужно обратиться в компанию с просьбой о замене риэлтера.

Правило 3: ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР.
Предложение заключения эксклюзивного договора является показателем серьезности агентства и его готовности взять на себя ответственность. Да и сами специалисты, в этом случае, нацелены на то, чтобы «искать хорошо и быстро», оказывать услуги качественно, тем самым оставляя у человека позитивное впечатление и уверенность: он сотрудничает с серьезной компанией. Здесь все взаимосвязано. Получить хорошие рекомендации без качественно оказанной услуги невозможно. А услуга, в свою очередь, влечет за собой рекомендации.

Правило 4: ДЕШЕВЛЕ - НЕ ОЗНАЧАЕТ ЛУЧШЕ.
Что заложено в стоимость услуги агентства недвижимости? К примеру, для того, чтобы обеспечить полное сопровождение сделки по продаже квартиры, материальных затрат не избежать — нужно разместить рекламу в средствах массовой информации, провести анализ, маркетинг, грамотную юридическую консультацию, обеспечить юридическое сопровождение клиента... Как известно, время — деньги. Если стоимость услуги подозрительно низкая — это повод задуматься. Возможно, услуга будет такой же и по содержанию?

Правило 5: АГЕНТСТВО НУЖНО ВЫБИРАТЬ ПО РЕКОМЕНДАЦИЯМ.
По-прежнему остаются актуальными рекомендации друзей и знакомых, испытавших на себе сервис и честность риэлтора (самое важное в рекомендации — уточнить, являлась ли довольная/недовольная сторона заказчиком услуги). Если не было договора, нельзя судить о работе, т. к. никто с вами не работал.

Правило 6: ПРОФЕССИОНАЛИЗМ СОТРУДНИКОВ.
Развитие любого агентства невозможно без профессионального роста ее сотрудников. Не стесняйтесь поинтересоваться, участвует ли агентство в программах добровольной сертификации качества риэлтерских услуг, имеют ли сотрудники квалификационные аттестаты, сколько обучающих курсов и в каких направлениях они закончили. Дело в том, что в Украине нет государственных учебных заведений, специализирующихся на обучении риэлторов. Законодательство также не обязывает иметь профильное образование. Для того, чтобы получить аттестат, свидетельствующий о профессиональной подготовке, необходимо перелопатить огромное количество профильной литературы. Кроме этого, все программы по обучению риэлторов — курсы, тренинги — это еще и крупные материальные затраты. Руководитель .агентства недвижимости сам выбирает, «тратиться» на квалификацию своих сотрудников или сократить эту статью расходов. Иметь дело с профессионалом или с дилетантом — выбирать вам!

Правило 7: НАЛИЧИЕ САЙТА АГЕНТСТВА.
Сайт в интернете также является показателем серьезности компании. Идеальный вариант — если на сайте агентства размещена не только информация о объектах недвижимости, а и фото сотрудников (свидетельствует о официальном оформлении), анализ рынка, авторские статьи.

Правило8: НАЛИЧИЕ ОФИСА И «ИМИДЖЕВОЙ РЕКЛАМЫ».
Если агентство тратит значительные суммы на имиджевуюре-кламу (даже в кризисные годы), значит, имеет на это средства, соответственно, есть клиенты. На такие серьезные расходы мошенники не пойдут. Не забудьте обратить внимание на месторасположение и состояние офиса.

Правило 9: ПАРТНЕРСКИЕ ПРОГРАММЫ.
Еще один момент, который не будет лишним уточнить. Агентства недвижимости, открытые к сотрудничеству со своими коллегами и участвующие в партнерских программах имеют масштабную базу объектов недвижимости и потенциальных покупателей. А значит, ваши шансы достичь желаемого результата значительно увеличиваются.

Правило 10: ЧЛЕНСТВО В ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ.
Членство в профессиональных риэлтерских общественных организациях также является весомым преимуществом при выборе агентства и свидетельствует о его профессионализме. Входя в общественную организацию, агентство берет на себя обязательство придерживаться стандартов работы, соблюдать кодекс этики риэлтора, сертифицировать сотрудников и повышать их квалификацию (вкладывать деньги в их образование), работать в партнерских программах (за несоответствие компании исключаются из общественной организации и из системы партнерских продаж).
В Чернигове есть следующие профессиональные организации риэлторов Украины: Союз специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ), Риэлтерская палата Украины (РПУ) и Ассоциация специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). В этих организациях есть региональные представители, которые решают споры между агентствами, а также между агентствами и их клиентами.

Правило 11: ДОКУМЕНТАЦИЯ.
Не стесняйтесь попросить предоставить документы агентства. Если просьба вызвала негативную реакцию — для вас это сигнал тревоги. В агентстве недвижимости, которому от вас ничего скрывать не собираются, все это предоставят сразу.

Правило 12: НАГРАДЫ.
Обычно все награды — дипломы, сертификаты, грамоты — являются гордостью компании и вывешиваются на видное место. Это еще один показатель признания агентства, как коллегами, так и клиентами.

Правило 13: «ЕСЛИ У ВАС ЗАБОЛИТ ЗУБ, ВЫ ПОЙДЕТЕ К ПРОФЕССИОНАЛУ ИЛИ К САНТЕХНИКУ?»
Конечно, никто не накладывает табу на совершение сделок с недвижимостью собственными силами, но не стоит забывать о том, что каждый должен заниматься своим делом.
Рассмотрев основные весомые преимущества, очевидно, что проведение подобных операций лучше доверить специалистам данной сферы. Тем более, только сотрудничество с профессиональным агентством сопровождается официальным договором на проведение сделки, имеющим юридическую силу.
Для продавцов — чем больше информации о объекте вы предоставили разным операторам рынка недвижимости, тем выше вероятность, что сделка будет невыгодной для Вас! Работает эффект «испорченного телефона», то есть искажение информации!
Возможно, вы — виртуоз в переговорах, профессионал в продажах, имеете навыки юриста, располагаете временем, умеете говорить «нет» и проводить анализ рынка, еще и разбираетесь в маркетинге. В таком случае, никакой представитель вам не нужен. Если же нет — будьте бдительны при выборе агентства недвижимости, обращайтесь к лучшим!

Беседовала Татьяна Ребенок, первый журнал о недвижимости Чернигова «Мир недвижимости» №2, январь 2013

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.