Каково состояние жилого фонда Чернигова?

Этот вопрос интересует не только жильцов, но и потенциальных покупателей.



Отвечает на него начальник управления ЖКХ Черниговского городского совета Сергей Короленко.

- Состояние жилого фонда, находящегося на учете в нашем управлении, в целом удовлетворительное. Из 1624 домов ветхими признаны 77, а аварийными - 8. По годам застройки и типам жилья складывается следующая картина:

До 1919 года - дома кирпичные, как правило, с толстыми стенами, высокими, до 3,5 м потолками. Но, несмотря на качественную кладку, и они сегодня разрушаются, полы и перекрытия требуют ремонта.

С 1919 до 1945 г. - дома так называемой облегченной конструкции, выполненные из дерева, шлакобетона, черепашника, преимущественно одно- и двухкомнатные. Перекрытия, крыши, рамы и многое другое требует, в ряде случаев, ремонта. Из построек этого периода только один дом - капитальный, сложенный из кирпича.

С 1946 до 1960 г. - "сталинки". Двух-, трех-, четырехэтажные строения в центре города. Строились двух типов: квартиры улучшенной планировки, с большими комнатами, и небольшие, часто без ванн. Общим для этих двух типов квартир является то, что построены они качественно, из кирпича, и имеют высокие, до 3,2 м потолки. В ряде случаев требуют капитального ремонта из-за высокого износа сантехнического оборудования и деревянных перекрытий.

С1961 до 1970 г. - преобладают "хрущевки" - панельные и кирпичные 4- и 5- этажные дома. Небольшая полезная площадь комнат, кухонь, прихожих, часто неудачная планировка. Несмотря на то, что строились эти здания как временные и их ресурс был рассчитан на 50-60 лет, в целом они не вызывают тревоги у эксплуатационщиков. Качество сборки домов, изоляционные материалы, применявшиеся при строительстве, достаточно качественные, хотя сроки эксплуатации сантехнического оборудования заканчиваются и через некоторое время оно потребует замены.

1971 - 1980 г. - на смену "хрущевкам" приходят "брежневки" - панельные и кирпичные дома улучшенной планировки 94 серии. Большая площадь квартир, изолированные санузлы, мусоропроводы. Качество сборки сооружений, сантехника примерно на таком уровне, что и в хрущевках, хотя дома, построенные в 80-х годах, требуют иногда дополнительного ремонта на стыках соединений квартир.

1981-1990 г. В 1985 году в Чернигове возведен первый дом новой серии, разработанный специально для нашего города - "94-ЧН". Строения возводились только из железобетонных панелей. Неплохая планировка, большие, чем в "серии 94" кухни, комнаты, холлы. Сантехника, инженерные сооружения в общем не вызывают беспокойства, хотя в ряде случаев дома протекают по стыкам соединений, а подъездные козырьки требуют ремонта.

1990-2003 Г. В этот период продолжают возводиться преимущественно кирпичные дома улучшеной планировки. В последнее время получают широкое распространение индивйдуальные проекты элитного жилья. Площадь одной квартиры в таких домах может достигать 234 м2. Несмотря на достаточно привлекательный внешний вид, многие из этих построек, особенно 90-х годов, уже сегодня требуют ремонта. Некачественная укладка фундамента иногда приводит к трещинам в стенах. Крыши протекают, гидроизоляция оставляет желать лучшего. Темные тамбуры, узкие лестничные пролеты, нефункциональные, а потому и неработающие, бельевые - вот далеко не полный перечень недостатков домов последнего десятилетия.



"СТАЛИНКИ", "ХРУЩЕВКИ", "БРЕЖНЕВКИ"
ЛЮБОПЫТНАЯ СТАТИСТИКА

Жилой фонд Чернигова, переживший революцию, Гражданскую и Великую Отечественную войну, состоит приблизительно из 24 тысяч домов - от одноэтажных до шестнадцатиэтажных высоток. На балансе ЖКХ Черниговского горсовета находится 1642 дома, 26832 квартиры (без общежитий) общей площадью 1 млн 399 тыс. м2.136 домов обслуживает кооперативный ЖЭК, около 130 - ведомственных. Около 22 тысяч домовладельцев проживает в частных домах.

В ведомстве ЖКХ горсовета однокомнатных 6622, двухкомнатных 10583, трехкомнатных 8049, четырехкомнатных 1413, пятикомнатных 105, шести и более комнат - 60 и 957 коммунальных квартир. По очень приблизительным подсчетам, не учитывающим к тому же "частный сектор" на окраинах города, количество однокомнатных квартир в Чернигове составляет около 25%, двухкомнатных - около 40%, трехкомнатных -около 30%, четырехкомнатных - около 4%, 5 и 6-комнатных -1 %.

Эти цифры, возможно, несколько и отличаются от реальных, но в целом они дают достаточно объективную картину структуры жилья в нашем городе.

По годам постройки здания распределяются следующим образом: до 1919 г. - 374, 1919-1945 гг. - 38,1946-1960 гг. - 315, 1961-1970 гг,- 283, 1971-1980 г.г. - 276, 1981-1990 г.г. -220, 1991-2003 г.г. - 118.

В последнее время в Украине сформировался рынок жилой недвижимости. В Чернигове количество приватизированного жилья по отношению ко всему жилому фонду составляет 80%.



СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ

За последние 10 лет, с начала приватизации, цены на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости неуклонно ползли вверх.

В начале 90-х годов однокомнатную квартиру в центре Чернигова можно было купить и $1,5-2 тыс., сегодня аналогичная квартира стоит $8 тысяч. Во второй половине 90-х годов наблюдался даже некоторый спад роста цен - многие уезжали за рубеж на работу или на постоянное место жительства. Предложение на рынке недвижимости значительно превышало спрос. Но к концу 2000 года ситуация на рынке жилой недвижимости Чернигова кардинально изменилась. С лета 2001 года наблюдается резкое повышение -до 100%, цен на жилье. Теракты в США 11 сентября 2001 года создали иллюзию падения курса доллара, хотя на самом деле особых потрясений на финансовом рынке Украины не наблюдалось. Многим было не понятно, как в сложившейся ситуации поведет себя доллар.

В результате возник ажиотажный спрос, повлекший за собой подорожание жилья. По оценкам экспертов, главной причиной резкого подорожания на рынке жилой недвижимости является то, что спрос значительно превысил предложение. Причин этому несколько. Объем строительства новых домов несопоставим с потребностями города в жилье. Как следствие - почти полное отсутствие предложений на первичном рынке квартир. Кроме этого, окончилась "большая миграция" - нет массового выезда населения из города - нет и массового предложения жилья на вторичном рынке. Нестабильность экономической ситуации в малых городах Черниговской области (Городне, Бахмаче, Щорсе и др.) вынуждает многих, особенно молодых людей, переезжать в областной центр и покупать, как правило при поддержке родителей, сравнительно недорогое жилье, что также влияет на подорожание "вторички".

Рост доходов определенной части населения нашего региона, а, соответственно, и его покупательной способности, привел к тому, что наиболее дальновидные "новые украинцы" совершенно справедливо рассматривая недвижимость как инфляционно стойкий товар, уже давно раскупили лучшие квартиры и сейчас опоздавшим приходится покупать жилье похуже, но по той же цене. Один из риелторов очень точно сравнил недвижимость с "осетриной второй свежести", которая продается по цене первой. Многие продавцы не корректируют явно завышенные цены, предпочитая отказ от продажи снижению цены. С 1993 по 2000 год наблюдалось стабильное увеличение предложений и продаж жилой площади приблизительно на 25% в год. С 2002 года ситуация значительно изменилась. Резко сократилось количество предложений. Как правило, на продажу выставляется неликвидное или очень дорогое жилье. Рынок наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир очень мал. В месяц, по подсчетам черниговских специалистов по недвижимости, в городе продается не более 200 квартир. При этом наиболее активно раскупаются однокомнатные квартиры (до 40%), двухкомнатные (до 30%), остальная часть продаж приходится на трех, четырех и более комнатные. Оказывается, что самыми дорогими в Чернигове, если учитывать стоимость одного м2 жилья, являются однокомнатные квартиры. Причины этого очевидны: их сравнительно мало как на первичном, так и на вторичном рынках, а спрос достаточно велик.

ВЗЫСКАТЕЛЬНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ ВСЕ БОЛЬШЕ

Постепенно в областном центре увеличивается потребность в квартирах повышенной комфортности. У банкиров появилось стремление давать долговременные кредиты на покупку жилья как физическим, так и юридическим лицам. Невостребованными остаются в большинстве своем дома "частного сектора" и недостроенные огромные двух- и трехэтажные коттеджи в районе Александровки, Новоселовки и др., хотя они предлагаются дешевле их реальной себестоимости. Нормального коттеджного строительства в городе почти нет, т.к. в центре немногие участки, пригодные к застройке, стоят чрезмерно дорого, а окраины не имеют развитой инфраструктуры. Чернигов, в отличие от Запорожья или Харькова, довольно компактный город с неплохо развитыми транспортными потоками, что позволяет жителям с окраин в среднем за 30 минут добраться до центра. Тем не менее, цена квартир, прилегающих к центру и отдаленных от него, как правило, на полторы - две тысячи у.е. меньше, чем в центральном районе. Стоимость жилья на окраинах города - (Бобровица, Маса-ны, ЗАЗ и др.) особо не отличается и зависит, главным образом, от материала, из которого сооружен дом, этажности, наличия балкона, телефона и т.д.

"ЧЕРНЫЙ" МАКЛЕР, РИЕЛТОР ИЛИ "САМИ С УСАМИ"?

В Чернигове вопросом купли-продажи, аренды или обмена квартир профессионально занимается семь частных фирм.

Специалисты по недвижимости (риелторы) проводят правовое сопровождение сделок от их начала до завершения в нотариальной конторе, обеспечивают конфиденциальное и безопасное решение проблем своих клиентов.

Агентства и Центры не навязывают цен купли-продажи - их устанавливают самостоятельно или по договоренности сторон продавцы. Кроме риелторских организаций подобной деятельностью подпольно пытаются заниматься "черные" маклеры. Рынок жилой недвижимости в Чернигове продолжает оставаться неуправляемым и неурегулированным. Большие объемы наличных средств, присутствующих на нем, притягивают разнообразных мошенников и преступников.

Не имея достаточно юридических знаний и опыта многие граждане пытаются решить жилищные вопросы самостоятельно, без помощи специалистов, рискуя при этом не только имуществом, но зачястую и жизнью. Менталитет наших земляков сегодня таков, что только 20% сделок совершаются риелторскими компаниями. Для сравнения: в Тернополе насчитываются 68 агентств, в Житомире - около 30, а количество совершенных через них сделок приближается в этих городах к 80-100%.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализируя ситуацию на рынке жилой недвижимости в Чернигове, потенциального покупателя утешить н обнадежить особо нечем.

Подорожанию жилья способствуют многие факторы: развитие экономики, повышение жизненного уровня населения, миграция в крупные города при отстающем уровне жилищного строительства. Кроме этого, ожидается очередной рост цен на стройматериалы (ориентировочно на 20-50%). А это значит, как показывает практика, что после неизбежного повышения цен на первичном рынке также неизбежно последует подтягивание к ним цен вторичного рынка жилья. Ажиотажный спрос среди определенной части населения вызывает непринятый ВР Украины закон об отмене с 1 января 2004 года льгот по НДС при продаже новой недвижимости. Рассчитывать на то, что строители примут удар на себя и пойдут на уменьшение своих прибылей не приходится. Хотя многие риелторы из Ассоциации специалистов по недвижимости считают, что цеиы на некоторые типы квартир, в том числе на хрущевки и панельные девятиэтажки, достигли своего пика, поэтому, прогнозируют они, в скором времени темпы удорожания некоторых видов недвижимости ири тормозятся.

БУДЕТ ЛИ ДОРОЖАТЬ ЖИЛЬЕ В ЧЕРНИГОВЕ?

ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ



ЛЮДМИЛА НОВОСЕЛОВА, ИРИНА КУЗЬМИЧ, ДИРЕКЦИЯ ГОРОДСКОГО АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ №1

Самыми востребованными в нашем городе являются одно- и двухкомнатные квартиры. Общий объем их продаж составляет около 70% в год. Цены на жилье только за последние несколько месяцев, по нашим оценкам, повысились в среднем на 10-15% и это не предел.

Сегодняшняя средняя стоимость квартир в центре: "сталинка": однокомнатные - 7-8 тыс. USD, 2-комнатные 13,5-14 тыс. USD 3-комнатныё -17-18 тыс. USD.

"Хрущевки": однокомнатные 6 тыс. 1)80; 2-комнатныс 8 тыс. USD; 2-комнатная - 13 тыс. USD; 3-комнатная -15 тыс. USD; 4-комнатная - 17 тыс.USD. Квартиры улучшенной планировки: в кирпичных домах цена жилья соответствует серии "94-ЧН", в панельных на 500-1000 долларов дешевле.



ВЛАДИМИР КОТ, ДИРЕКТОР ЦЕНТРА НЕДВИЖИМОСТИ "ЧЕРНИГОВ-РИО", ЧЛЕН СОВЕТА АССОЦИАЦИИ СПЕЦИАЛИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ (РИЕЛТОРОВ) УКРАИНЫ

Спрос на жилье в нашем городе по-прежнему превышает предложение, поэтому, на мой взгляд, никаких предпосылок к замедлению роста цен в нашем регионе нет. Главная проблема заключается в том, что покупателей сегодня намного больше, чем предложений на продажу недвижимости. В том числе и из-за явно недостаточных объемов строительства, ведущегося в Чернигове. Предполагаю, что цены на жилье поднимутся к Новому году еще на 200-500 USD. Какой рост цен будет в 2004 году, спрогнозировать трудно, но мне кажется, что он будет не меньше 15%. Планируемое принятие нового закона "об и по установление с нового подоходного налога как покупателя, так и с продавца недвижимости, наверное, ведет к новому витку цен в Украине, так и нашем городе . Я не вижу причин, которые могут помешать увелечению стоимости жилья в нашем областном центре.

ПРАВОНАРУШЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ



Игорь Дейнеко, начальник специального межрайонного отдела государственной службы борьбы с экономической преступностью при областном УМВД в черниговской области.

Только за последние 9 месяцев этого года выявлено 15 преступлений, связанных с незаконной приватизацией государственного и коммунального имущества, доведением до банкротства, служебным подлогам и др. Совершая сделки купли-продажи в иностранной валюте (ЕUR, USD) граждане нарушают Административный кодекс Украины, рассматривающий такие действия как незаконные валютные операции.

Например, по данным этого же отдела, не так давно было возбуждено уголовное дело по ст 364 ч.2 и ст 366 ч.2 УК Украины против должностных лиц одного из ЖЭКов Чернигова, выдавшего фиктивную справку о составе семьи, прописанной в квартире, не включивших в нее 12-летнюю девочку, находившуюся на учебе в школе-интернате тем самым лишив ребенка права на жилье. Если бы подобный факт был выявлен, к примеру после регистрации сделки купли-продажи жилья, у потенциальных покупателей могли возникнуть значительные сложности с правом собственности на эту квартиру.

Игорь Стужук, "Семь дней" №45 (104) от 5 ноября 2003

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.